E’ partito l’ultimo slot della fase 3, tutto riparte.

L’idea di come il mondo dell’immobile si sarebbe potuto o dovuto sviluppare nel pieno della quarta rivoluzione industriale c’era già ma il COVID-19 ha dato una spallata alle nostre vite perché questo accadesse, questo spaventoso catalizzatore creerà una rivoluzione nel modo di pensare a investimenti, tassazioni e bonus per gli immobili da ristrutturare.

La ripartenza dei mercati “turismo e cultura” è una delle strade da percorrere ed il programma di Governo ne sta tenendo conto, anche i mercati immobiliari ne stanno tenendo conto. Per fare un esempio, Milano ha sempre puntato poco su un certo tipo di turismo, perché una ingente quantità di visitatori la frequentavano per motivi legati alla moda, allo shopping, alla finanza ed al business in generale. 

Solo durante il periodo dell’Expo 2015 gli interessi della Regione Lombardia e del Comune di Milano si sono concentrati su quello che tutte le grandi città europee hanno da tempo messo in atto, sfruttare al massimo la presenza del turismo “d’affari” e ampliarlo a catturare il turismo a 360°. Restauri, riqualificazione della Darsena, maggiore attenzione a musei e percorsi artistici, architetture ardite o addirittura uniche come il bosco verticale hanno attirato a Milano dopo l’Expo aumenti annuali ad una media del 20% annuo negli anni successivi, ovviamente precovid-19.

Questo aumento di visitatori ha fatto crescere la richiesta di affitti a scadenza breve.

Appare evidente che per uno straniero o un italiano (a Milano negli ultimi anni un terzo dei turisti sono italiani), se anziché una stanza può avere a disposizione un bilocale (che come dimensioni è pari ad una suite di un albergo a 5 stelle) ad un quarto del costo o poco più si apre un enorme mercato, 10.861.074 i turisti che nel 2019 hanno visitato l'area urbana di Milano.

Analizziamo il classico mercato degli investimenti alternativi a quello immobiliare in modo sintetico, poco specifico ma i risultati possono essere controllati facilmente da chiunque:

• fondi azionari: investono prevalentemente in azioni; 

• fondi bilanciati: investono sia in obbligazioni che in azioni; 

• fondi obbligazionari: investono in Titoli di Stato e obbligazioni;

• fondi liquidità: investono in strumenti della durata massima finanziaria di sei mesi;

• fondi flessibili: variano in base all’andamento dei mercati finanziari.

Per i fondi azionari e quelli bilanciati c’è il rischio dell’alta volatilità del corso borsistico; i fondi obbligazionari se investono prevalentemente in Titoli di Stato e molto meno in obbligazionari privati, il rischio è minore ma la resa tendenzialmente inferiore all’inflazione reale; i fondi di liquidità hanno il vantaggio delle brevi scadenze, quindi si può disinvestire più velocemente ma la resa resta scarsa; i fondi flessibili dipendono dal gestore quindi basso rischio rendimento basso o alto rischio rendimento alto.

Vediamo l’immobile da investimento:

• Il mercato dei mutui non ha mai avuto tassi così bassi;

• Se si ristruttura una seconda abitazione, si applica una detrazione IRPEF o sconto del 50% su quelle che sono le spese sostenute per un importo di massimo 96 mila euro.

• Presupponendo di acquistare in zona di medio interesse di un bilocale da ristrutturare a 180.000 euro con 80.000 di mutuo e 50.000 euro di ristrutturazione.

• Esborso iniziale 125.000 euro (altri 25.000 possono essere ceduti) + 270 euro mensili per 240 mesi

• Con 125.000 euro di capitale investito possiamo avere una rendita di 20.000 euro l’anno sfruttando gli affitti brevi che tolta la cedolare secca del 20% (3.600 euro), il mutuo (3.240 euro), (IMU 1.000 euro ), (Tari 300 euro), spese condominiali (1200 euro), rimangono oltre 10.000 euro. Non esiste nessun investimento che ti possa rendere l’8% all’anno, mantenere il capitale che sul lungo si rivaluta sempre e avere una rendita che nel tempo non può che rivalutarsi, anche in tempo di crisi gli affitti hanno tenuto, e gli affitti brevi sono o vacanze viaggi per business o studio, settori che sentono poco qualunque crisi.

Altri vantaggi, i 270 euro sono calcolati su rata fissa, un poco più cara ma con la garanzia di non poter aumentare, gli immobili non sono mai bloccati per tempi lunghi, anche se decido di venderlo posso nel frattempo continuare ad affittarlo, non ho problemi di inquilini morosi perché si paga in anticipo 240 mesi sono tanti, ma alla fine finiscono anche quelli, e senza mutuo la rendita aumenta.